경매 초보의 세입자 명도 합의이행각서 준비하기

명도 협상 시 초보임을 들키지 않으려면

 

낙찰을 받고 점유자와 명도를 목적으로 처음 대화를 앞둔 사람이라면 불안하지 않을 수 없을 것입니다. 혹시나 저 사람이 내가 초짜라는 것을 알고 되려 자신이 끌려다니면 어떡하나 걱정하시기도 합니다. 
 
아무리 초보 티를 내지 않으려고 무던히 애를 쓴다 해도 상대방의 사소한 질문 하나에도 흔들리는 것이 초보이기에 당연한 것입니다. 하지만 낙찰자는 침착하려는 노력을 해야 합니다.

현재 해당 물건을 점유하고 있는 전 소유주나 임차인과의 대화는 매우 중요합니다. 대화하는 과정에서 낙찰자에게 유리하게 협상을  이끌어 갈 수 있는 단서의 실마리를 찾을 수 있기 때문입니다.

약점이라고 말하면 치사해 보일 수 있지만, 비용을 많이 들이지 않고 단기간 안에 깔끔하게 집을 비워주는 것이 낙찰자 입장에서 매우 좋은 컨디션으로 명도 하는 것이므로 점유자를 낙찰자 의도대로 움직일 수 있는 협상의 조건이 무엇이 될지 계속 생각하고 대화를 해가야 합니다. 
 
물론 모든 점유자가 다 호의적일 수는 없지만 어느 정도 상대방이 대화에 참여한다면, 앞으로 진행될 경매일정을 점유자에게 설명해 줘야 합니다. 점유자 스스로 자진명도를 하지 않을 경우 잔금 납부 이후부터 법정이자로 월세를 내야 함은 물론 인도명령에 필요한 기타 법적 조치 비용까지 지불해야 한다고 친절히 안내해 드리면 됩니다.

그러면 전 소유주나 세입자는 여러 가지 이유를 들어 이사비를 주지 않으면 못 나간다고 할 것입니다. 또는 이사 기간을 6개월 이상 달라고 하시는 분도 있을 것입니다. 

예를 들어 소액임차인이 임차보증금 중에서 소액 최우선변제로 보증금 일부를 못 받았다는 이유로 부족한 금액만큼 이사비로 받아야 집을 비워주겠다고 할 수도 있고, 당장에 이사 갈 집을 구할 수 없으니 맘대로 하라는 점유자 분도 있을 수 있습니다. 

 

이런 협상을 먼저 상대방이 제안해 온다면 낙찰자는 어떻게 해야 할까요?

 

앞서 "다세대 주택(빌라) 경매 : 임장과 명도 상식들" 글에서 말씀드렸던대로 낙찰자는 의사결정자가 아닌 제삼자가 되어 대답을 회피해야 합니다. 

우선은 대답을 미루고 상대가 원하는 부분이 이사비 인지 또는 이사 날짜인지 무엇을 더 필요로 하는지 낙찰자 입장에서 양보할 수 있는 것은 무엇인지 파악을 해야 합니다. 

경매 초보자 입장에서 이렇게 점유자와의 첫 대화를 마치고 나면 자신이 어떤 말을 했는지, 실수한 것은 없는지 계속 생각하게 될 것입니다. 

하지만 낙찰자에게 가장 중요한 것은 구체적인 명도 합의입니다. 협조적인 점유자를 만나거나 낙찰자가 우위에 있을 수밖에 없는 상황이라면 단 한 번의 만남이나 통화만으로 명도 협상이 원만하게 마무리될 수도 있습니다. 

그런 경우가 아니라면 점유자를 다시 만나서 합의할 내용이 무엇인지, 어떤 부분을 이행 각서에 명시할지 작성해 보시길 바랍니다.

임차인이나 점유자 정보를 얻기 위해서 법원 서류를 열람해보실 수 있습니다. 임차인의 임대차 계약서가 첨부되어 있다면 그 안에서 최대한 얻을 수 있는 정보를 얻으시면 됩니다. 소유주에 대해서는 근저당 설정 시 서명한 대출 서류 등에서 정보를 얻을 수 있습니다. 최근에는 개인정보 공개가 제한적이기 때문에 낙찰자에게 필요한 정보를 전부 얻기는 어려운 편입니다. 그렇기 때문에 점유자와 만났을 때 최대한의 정보를 얻기 위해서 점유자의 이야기를 많이 들어주는 것이 좋습니다. 

여러 정보들을 종합했을 때 어떤 시나리오로 접근하면 좋을지 여러 각도로 생각해 본 후에 점유자를 압박할 수 있는 내용이 있다면 그 부분을 가지고 협상안을 제시하면 됩니다. 

약속한 날짜에 점유자를 다시 만나서 자신의 계획했던 시나리오가 맞는지 떠본 후에 맞다면 이후의 협상은 아주 순조롭게 이루어질 것입니다. 최소한 2가지~3가지 플랜을 준비해서 점유자와 협상 테이블에 앉는 것이 필요합니다.   

① 점유자는 여웃돈이 있을지
② 이사 갈 집을 미리 구해놨는지

 

 

이 2가지가 사실상 핵심이기 때문에 시간이 길어질수록 점유자가 자신의 주변을 통해서 얻게 되는 정보 또한 많아질 가능성이 높으므로 빠른 기간 내에 협의를 하는 것이 가장 좋습니다. 

'잔금 납부 이후에 낙찰자에게 월세로 법정이자를 내야 한다는 내용과 상황에 따라서 낙찰자의 협의가 없이는 배당을 받을 수 없다는 점을 강하게 언급하시면 됩니다. 

낙찰자가 우위의 입장에서 제안할 수 있는 명도 조건은, 경락 잔금을 납부하기 전에 미리 집을 비우고 공과금을 모두 정산할 경우에만 소정의 이사비 20만 원과 명도 확인서를 발급해 주기로 한다면 매우 좋은 조건입니다. 

이런 계획을 가졌다면 미리 합의 이행 각서를 작성하고 인쇄해 가지고 가셔야 합니다. 매번 이런 제안이 통할수는 없기에 낙찰자가 절대적으로 불리한 상황이라면 협의 내용이 변경될 수 있으나 절대 점유자에게 끌려가서는 안된다는 사실을 인지하시길 바랍니다. 

법적 절차를 기반으로 상대방의 상황을 파악한다면, 첫 번째 명도에서 초보자도 유혈사태 없이 평화롭게 낙찰받은 부동산을 넘겨받을 수 있습니다. '아는 것'이 많을수록 상대적으로 경매 상식이 부족한 점유자와의 협상이 유리하므로 충분히 숙지하시길 다시 한번 강조해드립니다. 혹시나 해서 하는 말이지만 경매 상식이 많을 것 같은 경매 학원이 점유자인 물건들은 어느 정도 각오를 하고 입찰하시길 바랍니다. 

명도 합의이행각서를 준비하셔서 서로 합의안에 서명하셔서 낙찰자 본인은 꼭 서류를 가지고 있으시길 바랍니다. 서류 작성 시에는 주민등록증 상의 성함과 주민등록번호를 똑같이 썼는지 확인하시면 됩니다.
 

세입자용 명도 합의이행각서 예시입니다. 

 

명도 합의이행각서


성명(세입자):
주민등록번호:
주소:

상기 본인은 전라북도 익산시 주현동 00-0번지 oo아파트 1층 101호를 점유하고 있는 자로서 전 소유자인 전oo와 임대차 계약에 의하여 현재까지 거주하고 있습니다.
동 아파트를 2021년 0월 00일까지 낙찰자인 홍ㅇㅇ에게 자진하여 명도 하여 줄 것임을 약속합니다.
만일 위 기일까지도 자진하여 명도를 아니할 경우 2021년 0월 00일부터 명도 시까지 법정이자율을 적용하여 매월 월 200만 원의 임료와 법적 조치 비용(소송비용 및 집행비용)을 낙찰자인 이oo에게 지불할 것임을 확약합니다.
이사 시 건물에 부착된 전등, 싱크대 등 부착물과 시설물은 현 상태로 두며, 임차인의 의도에 의해 파손된 집기 대해서는 변상의 의무가 있으며, 또한 전기, 가스, 상하수도 등의 공공요금은 이사일까지 정산 후 영수증을 확인해 줄 것을 약속합니다.


2021년 0월 00일

위 각서인 세입자

성함 :             (인)



위 내용 및 부동산 업무에 성실히 협조할 경우 배당금 수령용 명도 확인서 발부 및 이주비 조로 금 20만 원을 이사일 당일에 지급할 것을 약속합니다.

2021년 0월 00일

위 각서인 낙찰자

성함 :             (인)

 

명도 시에 이런 저런 이유들로 감정싸움을 하게 되는데 합의내용을 서로 정리해서 문서로 만들어 사인을 하게 되면 그다음부터는 일처리가 한결 쉬워집니다. 이사 당일에 집을 다 비운 후에는 도어록 비밀번호와 현관문 열쇠를 전달받아서 바로 비밀번호도 바꾸고 가능하다면 열쇠도 바꾸시길 바랍니다. 그 후에는 이사 사실 확인서에 사인을 받아 보관하시고, 경고문 한 장을 준비해서 집 문에 붙여 다른 사람이 함부로 출입할 수 없게 하시면 됩니다. 


이렇게 종이로 남기지 않으면 이미 합의된 내용을 가지고 나중에 다른 말하는 사람들이 생각보다 많을 것입니다. 어떤 내용이든 문서화하는 것이 당시에는 다소 번거로울 수 있지만 생각보다 큰 힘을 발휘합니다. 정해진 서식이 있는 것이 아니므로 위에 제시한 합의 이행각서에서 필요한 부분만 골라서 응용하시길 바랍니다. 여러 차례 경매를 진행하게 되면 같은 내용으로 매번 적용할 수 없음을 알게 되실 것입니다.