경매 셀프 등기 위한 부동산 소유권이전등기 준비

 

 

경매로 낙찰받은 소유권 이전등기 셀프로 하기 위한 전반적인 이해

 

경매로 낙찰 받은 부동산 등기를 직접 하는 것은 흔하지 않습니다. 보통은 낙찰받은 부동산의 잔금을 낼 때 은행을 통해 경매 낙찰 잔금 대출을 받기 때문입니다. 그러면 해당 은행과 연결된 지정 법무사를 통해 등기에 관한 전체적인 일 리를 하게 되므로 낙찰자는 소유권 이전에 대해 크게 신경 쓸 필요가 없습니다. 하지만 특수물건이나 선 순위 세입자가 있는 경우처럼 대출이 나오지 않을 때나, 현금으로 잔금을 낼 수 있어서 대출이 필요하지 않은 경우에는 본인이 직접 등기를 할 수 있습니다. 

경매 물건 셀프 등기는 일반적인 부동산 매매의 소유권이전보다 다소 어려운 부분이 있습니다. 이 때문에 중간에서 법무사가 폭리를 취하는 경우가 있으므로, 방법을 기회가 있을 때 알아두고 한두 번 활용한다면 매번 적게는 30만 원에서 150만 원 정도의 비용은 쉽게 아낄 수 있습니다. 
이왕 경매에 몸을 담았다면 공부하는 김에 셀프 등기 신청까지 제대로 해보는 것도 부동산의 맥을 이해하는데 큰 도움이 됩니다. 물론 법무사 비용을 내지 않는 것은 덤으로 따라옵니다.
소유권 이전 등기에 대한 관련 내용이 언급된 책을 읽어본 후 블로그나 동영상 자료들을 찾아보면 처음에 책만 읽었을 때 이해 되지 않았던 것들이 하나씩 이해되기 시작합니다. 하다 보면 되겠지 라는 생각으로 시작한다면 첫 관문부터 막힐 수 있으니 관련 정보들이 익숙해질 수 있도록 반복 학습을 해주는 것이 필요합니다. 

경매 물건을 본인 명의로 소유권을 넘겨 오기 전에 경락잔금을 정해진 기한 내에 납부하여야 합니다. 잔금을 낼 때 필요한 서류 중 ‘부동산 목록' 이라는 것이 필요한데, 해당 부동산의 위치와 면적을 기록하기만 하면 됩니다. 이 정보는 부동산 등기사항 증명서에 나와있기 때문에 각 항목에 맞는 내용을 일치해서 작성하면 됩니다. 담당 법원 경매 계에 전화해서 정확한 내용을 문의해도 좋습니다. 

 

부동산 목록
1동의 건물의 표지
충청남도 아산시 모종동 000-00
전유부분의 건물의 표시
구조 : 철근 콘크리트 슬래브 다세대 주택
면적 : 1층 100호 58.62제곱미터
대지권의 표시
토지의 표시 : 충청남도 아산시 모종동 000-00 대 426.6제곱미터
대지권의 종류 : 소유권대지권
대지권의 비율 : 426.6 분의 38.42


보통 매각 대금은 매각허가 결정 후 한 달 이내에 현금 또는 수표로 잔금을 납부하도록 되어 있습니다. ‘매각대금 완납 증명원’과 ‘부동산 목록’ 이렇게 두 가지 서식을 2장씩 작성하고, 은행에서 수표로 끊은 잔금까지 준비하여 담당 법원 경매계로 찾아가면 됩니다. 출금 시에는 법원에 있는 은행을 이용하는 것이 가장 안전하기 때문에 이체 한도와 출금 한도가 제한적이지 않은지 필수적으로 확인하시길 바랍니다.

법원 담당 경매 계에 가면 계장님이 있습니다. 계장님에게 경매사건번호를 확인한 후 ‘법원 보관금 영수증’을 받아서 은행에 잔금을 낸 후에, 은행에서 인지까지 구매하여 다시 경매계로 돌아갑니다. 은행에 가서 돈을 내고 다시 경매계로 가면, 은행에서 구매해 온 인지를 대금 완납 증명원에 붙이고 접수하라고 합니다. 계장님의 안내에 따라서 서류를 접수를 하면 인지를 붙인 대금 완납 증명원 서류에 도장을 찍어서 돌려주십니다.

그 다음 순서로 향하는 곳은 등기소입니다. 보통은 법원 근처에 등기소가 위치해 있습니다. 등기소에서 토지등기부등본을 한 부씩 발급받아서, 다음 순서인 구청으로 이동하여 민원실에서 건축물대장과 토지대장을 한 부씩 발급받습니다. 미리 온라인을 통해서 서류를 준비했다면 여러 곳에 이동하지 않아도 됩니다. 이후에 구청에 있는 세무과로 향합니다. 

 

 

 

여러 관공서에서 처리 해야하는 일들

구청 세무과에서 할 일은 취·등록세 신청서 제출과 말소 등록세 신청서를 제출하는 것입니다. 말소해야 하는 항목은 매번 다르기 때문에 말소가 필요한 항목이 무엇인지 공부를 하고 가셔야 합니다.
등기부등본에 올라와 있는 등기 사항을 말소할 때는 구청 세무과에 가서 말소등록면허세 영수증을 말소할 항목 수만큼 발급받아서 은행에 납부하고, 말소등록면허세 영수증을 소유권 이전 촉탁등기 서류와 함께 제출해야 합니다. 취·등록세 고지서와 말소 등록세 면허세 고지서를 발급받으면 됩니다.
행정복지센터에 가서 주민등록등본 2부~3부 정도 발급받고, 배당 받는 세입자가 있다면 나중에 명도 확인서를 줄 때 필요한 인감증명서도 미리 발급받아 둡니다. 인감증명서는 온라인 발급이 안되며 행정복지센터에서만 발급이 가능합니다. 

말소할 사항, 등록세 및 채권산출내역서 등 구청에 가기 전에 두 번 세 번 확인하는 것이 좋습니다. 작성한 서류들은 모두 여분의 서류까지 생각해서 1부씩 추가해서 준비하시길 바랍니다.
바로 은행에 가서 부동산 취득세, 등록세 및 교육세와 말소등록면허세를 납부하면 됩니다. 꼭 말소등록면허세는 말소할 사항이 5가지라면 영수증도 5개가 되어야 합니다. 그리고 돈이 좀 부족하다면 취득세 고지서에 기재된 납부기한 내에 납부할 수 있고, 카드로 할부 결제가 가능합니다. 취득세만 당일에 내지 않아도 되며, 일정기간의 납부기한을 줍니다. 

 

 

온라인으로 신청 가능한 서류들

 

이후에는 은행에서 국민주택채권을 매입하고 싶다고 말씀하시면 됩니다. 매입신청서에는 채권매입금액을 적어야 합니다. 국민주택채권은 한번 발행하면 재발행이 안 되므로 꼼꼼하게 숫자를 작성하시길 바랍니다.

채권 매입은 만 원 단위로만 거래를 합니다. 그래서 채권 금액이 1,716,228원이라면 실제로 내야 하는 금액은 반올림을 적용하여 170만 원이 됩니다. 170만 원에 해당하는 채권을 법원에 있는 은행에서 사면됩니다. 채권 매입 또한 인터넷으로 구매가 가능하니 집에서 미리 준비하는 것이 좋습니다. 그 자리에서 바로 환매 거래까지 마무리를 하면 그 차액 분에 해당하는 수수료만 지불하면 됩니다. 

대법원 수입 증지 금액도 정확이 얼마가 될지 경매계장이나 법원 내에 있는 은행에서 미리 확인하시길 바랍니다.
시간이 지나면 지역마다 등기에 관련해서는 빠지거나 바뀐 내용도 있게 됩니다. 요즘은 온라인을 통해서도 할 수 있기 때문에 한 번 시도해보시면 결코 어렵지 않다는 말을 이해하게 될 겁니다. 진행 과정 중에 친절한 사람을 만난다면 운이 좋은 것입니다. 불친절한 사람을 만나더라도 당황하지 말고 주변에서 도움을 청할 수 있는 사람은 꼭 있으니 끝까지 해내시길 바랍니다. 경매 낙찰받은 물건을 직접 등기할 일이 많지는 않지만 공매 건과 소액이라서 대출이 나오지 않는 물건이나 특수물건 등을 처리할 때는 직접 등기를 해보시기를 추천해 드립니다. 적지 않은 법무사 비용을 절감할 수 있으며 무엇보다도 비용과 견줄 수 없는 경험을 하고 관련 업무 지식은 그 이상으로 확장될 것입니다.