다세대주택 빌라 경매 입찰가에 영향을 주는 임장

 

빌라 경매 입찰, 아는 만큼 보인다

아파트 만큼 정보를 찾기 힘든 분야가 흔히들 빌라로 알고 있는 다세대주택입니다. 이전에 멘션이라고 말하던 4층 이하의 건물 형태가 점차 빌라라고 불리게 되었습니다. 들쑥 날쑥한 다세대주택의 실거래가 정보에 대한 기준을 스스로 세워야하는 만큼 현장과의 가격차이를 이용하면 고수익을 기대할 수 있는 것이 바로 빌라이기도 합니다. 그렇기 때문에 집에서 간편하게 인터넷 로드뷰나 온나라나 KB 데이터 분석 어플들을 이용한 손품을 팔았다면 현장에서 얻을 수 있는 정보를 위한 발품을 파셔야 합니다.

다세대주택 발품을 팔 때에는 많이 걸을 수 있기 때문에 발의 통증을 덜어줄 편한 신발을 착용하시길 권해드립니다. 물건의 가격을 정할 때에 가장 중요한 정보는 현장에서 나옵니다. 그렇기 때문에 입찰 전에 물건지 주변 중개소를 3곳 이상 방문하고 확인해야 합니다. 아파트와는 달리 부동산을 방문했을 때 가격을 확인하는 것이 매우 중요합니다.

포털사이트 부동산에 입찰하려는 물건과 최대한 똑같은 평수와 방갯수를 입력해서 매물 리스트를 만드시길 바랍니다. 부동산 매물 정보를 등록한 부동산들의 연락처도 함께 모아서 방문하기 전에 미리 전화를 돌려서 자신에게 호의적인 부동산과 약속을 잡고 가시길 바랍니다. 집을 내놓은 곳을 직접 눈으로 보는 것도 중요하기 때문에 미리 부동산에 예약을 하면 세입자나 소유주와 시간약속을 잡기가 용이하기 때문입니다. 발품을 파실 때 빌라 입찰가 산정에 영향을 주는 대표적인 6가지 요인들도 직접 눈으로 확인하여 시장가에 어떻게 반영되었는지 파악하시고 자신만의 가격 기준을 세우시길 바랍니다. 빌라의 경우 가격 기준이 세워지면 데이터 기준으로 큰 변화가 없기 때문에 경매를 통해 꾸준한 수익을 낼 수 있습니다.

빌라 경매 입찰가에 영향을 주는 임장시 확인해야 할 6가지 요인들

① 다세대주택은 꼭 내부 상태를 확인해야 합니다.

관리 상태나 누수, 실내구조 등 빌라마다 천차만별이고 그 건물을 관리하는 주체가 없는 경우가 허다합니다. 그렇기 때문에 빌라에서 하자가 있으면 하자에 대한 책임이 고스란히 낙찰자의 몫이 될 수 있습니다. 아무리 노력해도 집 내부를 볼 수 없을 때에는 윗집과 아랫집을 보는 것도 도움이 되고, 그것마저도 어렵다면 옆라인의 옆집이라도 보시길 바랍니다. 완전히 똑같은 집을 보기 어렵다면 물건과 비교가 될 만한 집들을 여러개 보고 가격 기준을 세우면 됩니다.


② 다세대주택의 옥상도 꼭 올라가서 육안으로 확인해야 합니다.

경매에 나온 물건의 옥상에 올라가서 실제 실내 면적이 얼마나 나올지 가늠해 보시고, 앞뒤 폭이나 좌우 간격도 따져봐야 합니다.

그리고 옥상 바닥에 파란색이나 초록색으로 칠해진 방수공사가 꼼꼼히 되어 있는지를 확인하시길 바랍니다. 만약에 옥상에 우레탄 방수가 제대로 되어 있지 않다면 꼭대기와 맞붙은 탑층은 거의 99% 누수가 있다고 봐야 합니다. 누수가 있다면 입찰을 하지않아야 할까요? 그렇지는 않습니다. 방수공사비용으로 얼마까지 지출이 가능한지 비용에 감안하여 입찰가를 산정하면 됩니다. 방수공사비는 최하 50만원~수백만원이 될 수 있습니다.


③ 다세대주택에도 로열층이 있습니다.

다세대주택에는 지층이 있는지 없는지, 엘레베이터가 있는지 없는지에 따라서 로열층이 달라집니다.

빌라에는 지층이라고 통칭되는 지하층이 있는 건물이 있고, 지층이 없는 건물도 있습니다.
'지층이 있는 빌라'는 1층, 2층이 로열층입니다.
'지층이 없는 빌라'는 2층과 3층이 로열층입니다.

외부인 침입 위험이나 사생활 노출 등의 우려가 있으므로 제일 바닥 층은 선호도가 떨어집니다. 또한 '엘리베이터가 없는 빌라'는 걸어서 올라가기 힘든데에다 여름에는 쉽게 뜨거워지고 겨울에는 쉽게 차가워지고 누수의 우려가 많은 꼭대기 층도 별로 선호하지 않습니다.

'엘레베이터가 있는 빌라'는 비슷한 이유로 1층과 탑층을 가장 기피하고, 그 외에는 선호도 차이가 크게 없습니다. 오히려 빌라 밀집 지역 특성상 주변 건물에 의해서 일조량이 많을수록 선호도가 높아집니다.

입찰 할 물건이 로열층에 가까운지 아니면 기피 대상인지에 따라서 가격에 차이를 두고 입찰가를 선정하시길 바랍니다.


③ 빌라도 남향이 좋습니다.

아파트뿐만 아니라 빌라도 당연히 일조량이 높을 수 밖에 없는 남향이 최고입니다. 빌라에서도 아파트와 같은 컨디션을 기대하기 때문에 남향은 물론이고 넓은 집일 수록 선호도가 높습니다. 다세대주택의 주 수요층의 연령대가 40대 전후의 4인 가족이므로 시장과 초등학교가 가깝고, 방3개 화장실2개 구조를 선호합니다. 특히나 실거주자들은 같은 크기라면 거실만 떡하니 넓은 것보다는 자녀들에게 개인 공간을 내어줄 수 있는 방이 많은 구조를 찾습니다.


④ 평지인지 경사진 곳인지를 따져봐야 합니다.

당연히 평지에 위치한 주택이 가장 좋습니다. 그렇지만 경사진 곳에서도 평지만큼이나 활용도가 높은 물건을 찾을 수 있습니다. 경사로에 있는 지층일 경우 전면이나 후면이 경사면에 의해 거의 지상으로 나와 있기때문에 1층만큼이나 활용가치를 높게 평가합니다.


⑤ 대지지분을 확인해 보시길 바랍니다.

대지지분은 바로 재개발을 하는 것이 아니어도 부동산 매매가에 땅도 포함되기 때문에 건물면적의 1/2 정도 되는 것이 좋습니다. 대지지분이 낮다면 그에 맞는 입찰가를 정하시길 바랍니다. 1/2 정도 되는 대지지분을 가지고 있다면 추후에 재개발 등으로 인한 수혜를 볼 수 있으니 신경써야 하는 부분입니다. 30년 이상 연수가 오래된 빌라는 재개발 가능성을 반드시 염두에 두어야 하는데, 이렇게 오래된 빌라는 노후되어 건물의 가치는 점점 떨어지고 결국 남는 것은 땅 밖에 없기 때문입니다. 따라서 대지지분은 장기투자를 생각할 때 반드시 챙겨야 하는 요소입니다. 지분이 높으면 청산가치가 높습니다.


⑥ 물건지 주변 환경을 확인해야 합니다.

생활에서 중요한 교통수단과 밀접한 도로의 상황이나 기차역 또는 지하철역이 얼마나 가까운지, 버스정류장과의 거리는 실제 도보로 몇 분이 소요하는지 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다. 또한 주택이 이면도로에 위치했다면 소음과 먼지에서 좀 더 자유롭다는 장점이 있습니다. 그리고 가까이에 공원을 끼고 있으면 생활환경 면에서 만족도가 높아지고 주차공간이 부족한 빌라의 부족한 면을 채워줄 수 있습니다.

또한 학교나 학원가, 도서관 등 주변의 교육 여건을 잘 갖추었는지, 이와 반대로 공동묘지나 소각장, 구치소, 유흥업소 등 유해시설로 인해 기피하는 지역인지 확인하시길 바랍니다. 이를 기반으로 주된 수요층이 누구인지 파악하면 향후 임대나 매매에 도움이 됩니다. 주변에 직장이 될 만한 회사나 공장 등이 있다면 물건지 주변의 상황과 비교해서 입찰가 산정에 포함하시길 바랍니다.