다세대 주택(빌라) 경매 : 임장과 명도 상식들

2021.08.06 - [상업 부동산 정보 모음] - 다세대주택 빌라 경매 입찰가에 영향을 주는 임장

다세대주택 빌라 경매 입찰가에 영향을 주는 임장

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화곡동 빌라

 

다세대 주택(빌라) 경매 임장 요령

어느 물건이든 마찬가지겠지만, 우리가 빌라라고 알고 있는 다세대 주택은 실거래가 정보가 적기 때문에 적어도 경매 입찰 전에 3차례 이상 임장을 가야합니다. 혼자서 세 번 가는 것이 어렵다면 1. 배우자와 함께, 2. 크루들과 함께, 3. 부모님과 함께 이렇게 주변에 있는 사람들에게 도움을 요청하시길 바랍니다. 손품으로 일단 괜찮다고 판단이 서면 3~4차례 반복해서 임장을 가는 것이 중요합니다. 물건지 주변 부동산을 3군데 이상 다녀보면 시세가 감정가와 비슷하거나 약간 높게 형성되어 있는지 아닌지를 확인 할 수 있습니다. 또한 운이 좋다면 현재 세입자나 거주자에 대한 중요한 정보도 얻을 수 있습니다. 세입자와 이야기를 나누거나 집안 내부를 보거나 하는 일도 종종 있으나 흔하지는 않습니다. 실제 경매에 나온 집은 아니더라도 물건지와 비슷한 집을 보게 된다면 이제 어떤 전략으로 경매에 입찰할지 판단을 내려야 합니다. 내부가 깔끔할 것이라고 판단한다면 입찰가를 적을 때 조금 더 과감한 선택을 할 수 있을 것입니다.

그리고 가격 결정을 할 때에 누군가와 동행하는 것의 장점이 있습니다.
혼자서 봤을 때는 입찰하기에 비싸보이고 그만한 가치가 없다고 판단할 수 있는데, 반대로 동행한 사람들이 모두 만족했다면 다시 한번 나의 판단을 다시 고려할 근거가 되어줍니다. 특히나 여성의 눈에 만족하는 주택은 명도 이후에 세입자를 받거나 매도 하기에도 좋을 확률이 높습니다. 흔히들 하는 말이지만, "집은 여자들이 꼭 봐야 한다"는 말이 그냥 있는 말은 아닌 것 같습니다.

특히나 엘레베이터가 없는 빌라는 입지가 매우 중요합니다. 예를 들어 언덕이 많은 산지형의 성남같은 곳에서 빌라가 평지에 있으면서 지층을 밑에 둔 1층이라면 매우 좋은 조건의 다세대 주택이라고 할 수 있습니다. 주변에 시장과 학교가 매우 근접할수록 좋으며 남향 이라면 금상첨화입니다.

입찰가를 결정했다면 당일 법정 분위기에 휘둘리지 않고 실수를 범하지 않기 위해서 전날에 미리 입찰봉투를 작성해 두는 것을 추천해드립니다.
간혹 세입자가 있는 경매 물건은 세입자도 입찰에 들어오기도 하기때문에 그 입찰자를 이기는 입찰가가 아닌 본인의 투자 수익에 맞는 입찰가를 작성해야 합니다.

입찰한다고 해서 꼭 낙찰받는 경우는 많지 않기 때문에 같은 날에 올라온 여러 물건을 동시에 입찰하는 것도 낙찰 확률을 높히는 방법이 됩니다.
낙찰을 받고 자주 경매를 시도하다보면 점점 차순위 입찰자와의 입찰액 차이에 관심을 갖게 될 것입니다. 2등과의 입찰금액 차이가 150만원처럼 적을수록 그 승리감은 말도 못하게 행복을 주지만, 반대로 입찰금액 차이가 4천만원이라면 배가 아파서라도 잠을 못잘 수 있습니다. 그렇기 때문에 본인이 흔들리지 않고 후회하지 않을 금액을 결정하는 것은 중요합니다.

다세대 주택(빌라) 낙찰 받은 후 준비사항

낙찰 이후에 실제로 임대를 놓거나 매매를 내놓기 위해서는 임장했을 때 갔던 부동산에 다시 방문하게 될 것입니다. 이때 부동산 사장님으로부터 본인도 입찰했었다는 말을 듣는다면 나름의 좋은 신호라고 생각해도 좋습니다. 가끔 왜 그 가격에 받았냐는 둥의 말을 할 때도 있는데, 자신의 기준이 있다면 이런 말은 아무런 데미지를 주지 않습니다. 속마음을 숨기는 것의 달인인 부동산 사장님의 말에 일일이 일희일비 할 필요 없습니다.


해당 물건의 사건번호를 부르면 최고가매수인이 된 낙찰자의 신분증을 보여주고 난 후에는 수표에 이서를 하고 입찰보증금 납입영수증을 받아서 나오면 됩니다. 정말 간절히 바라던 낙찰이기에 기쁘기도 하고, 막상 낙찰을 받고 법정을 나오게 되면 실감이 나지 않거나 앞으로 어떻게 해야 하나 여러가지 감정이 들 수 있습니다.

그렇지만 얼떨떨한 감정을 바로 잠재워 줄 대출 알선 아주머니들께서 낙찰자인지 물어보며 명함을 막 주시니 다시 현실을 직시하게 됩니다. 연락처를 뿌려놓고 사건번호를 알려드리면 대출 가능 금액과 금리에 대해서 얼마나 가능한지 다시 연락을 주십니다. 하지만 모든 지역의 법원이 이런것이 아닙니다. 지역에 따라 물건의 종류에 따라서 대출 알선하시는 분들이 아에 없기도 하기에 입찰 전에 무조건 대출이 어디에서 얼마까지 가능한지 구체적으로 알아봐야 합니다.

아무리 책이나 강의로 경매 공부했다고 해도 실전에 있어서는 어떻게 활용해야 할지 막막할 수 있습니다. 권리분석과 입찰방법, 즉 낙찰 받는 것까지는 무난하게 알 수 있지만 그 다음 단계에 대해서는 우왕좌왕하게 됩니다.
낙찰이 정해졌다면 물은 이미 엎질러진 셈입니다.

가장 먼저 할 수 있는 일은 낙찰을 받아본 지인 모두에게 전화를 돌려 이런저런 조언을 구할 수 있습니다. 찬밥 더운밥을 더울 처지가 아니므로 친하지 않았던 사람까지 연락을 하는 자신의 모습을 발견하게 될 것입니다. 그리고 명도에 관련된 책을 두,세권 구입해서 읽어 보는 것도 도움이 됩니다. 인터넷 네이버 카페나 다른 포털사이트의 경매 카페에 가입하여 명도에 관련된 후기글이나 칼럼을 집중적으로 읽으시면 됩니다. 그러다 보면 자신과 비슷한 상황의 글을 찾을 수 있고 그 글을 쓴 사람에게 쪽지를 보내면 작은 도움이라도 받을 수도 있습니다. 이미 참여한 커뮤니티가 있다면 정모에 참석해서 궁금한 것들을 물어보는 것도 방법입니다. 이런 명도에 대한 정보를 찾는 일련의 과정들을 여러 곳에서 찾다 보면 어느 순간 반복되는 정보들이 정리가 될 것입니다.

명도에 대한 일반적인 상식

① 상대방을 존중하며 낮은 자세로 상대방의 상황에 대해서 들어줘야 합니다. 낙찰자가 상대적으로 우월한 지위를 갖는 것은 사실이지만 상처받고 불안에 떠는 상대방의 마음을 먼저 이해하고 공감할수록 대화가 잘 풀립니다. 상대방과 대화하는 시간이 100분이라면 구체적인 해결책을 협상하는 시간이 20분이면 충분하고, 대부분의 시간을 차지하는 80분 동안은 감정적 불안함을 호소하는 상대방의 이야기를 들어주며 당근과 채찍을 가지고 밀당하며 내 편으로 유리하게 끌어오는 시간입니다.
처음 방문 시 편한하게 인사정도 한다는 마음을 가지고 음료수나 롤케이크라도 사들고 가면 분위기 훨씬 좋아질 수 밖에 없습니다.

② 제3자가 되어 상대의 요구에 대해 확답은 피해야 합니다.
예를 들면 이사비를 왕창 주지 않으면 나가지 않겠다는 등의 무리한 요구를 해올 때가 있을 것입니다. 공동투자라서 혼자 결정 못 한다 또는 배우자와 상의를 해야 한다는 등등의 이유를 미리 생각하시고 본인은 의사결정권자가 아니기 때문에 상의 후에 말씀드릴 수 있다고 하셔야 합니다. 이것은 《협상의 법칙》이라는 책에서도 나오는 매우 유용한 전략이기 때문에 꼭 확인해 보시길 바랍니다.

③ 법률적 대응방법을 숙지하시길 바랍니다. 법률을 외우고 있는 것은 모든 것을 법대로 맞대응 하며 상대방을 압박하는 수단이 절대 아닙니다. 법을 이용하는 것은 최후의 수단임을 잊지 마시길 바랍니다. 법대로 하는 경우 시간적, 금전적 비용이 더 많이 나가는 경우가 많습니다. 협상 테이블로 상대방을 끌어들일 수 있는 최고의 수단이므로 상식적인 선에서 꼭 숙지하고 상대방을 만나셔야 합니다.

④ 상대방과의 명도에 대한 협상 내용을 명문화해야 합니다.
명문화라는 것은 상호 간의 약속을 종이에 적어서 보관하는 것을 말합니다. 이 서류로 법적인 구속력을 따지기는 어려우나 상호간에 이사 일자나 관리비 처분 등 합의된 내용을 합의이행 각서라는 서류로 작성해 두면 매우 효과적입니다.

⑤ 낙찰 이후의 경매절차는 최대한 숙지해야 합니다.
책과 카페 커뮤니티에 올라온 글들을 통해서 명도를 포함한 경매 절차를 큰그림으로 머릿속에 입력해 두어야 우왕좌왕하는 일이 적고, 때에 맞게 일을 신속하게 처리할 수 있습니다.




이러한 명도에 대한 일반적인 상식 정도는 원칙으로 삼고 세부 관련 지식을 쌓아서 낙찰받은 집에 찾아 가시면 됩니다. 점유자가 부재중으로 만날 수도 있으니 미리 쪽지를 만들어 가시길 바랍니다. 10cm X 10cm 정도의 포스트잇을 활요하는 것이 문에 붙여두었을 때 눈에 띄기 쉽고 보는 사람 입장에서도 덜 부담스럽습니다. 포스트잇 접착력이 약하면 떨어질수도 있으니 작은 스카치 테이프를 챙겨가셔서 상단에 작게 붙여주시는 것도 혹시 있을 분실을 방지 할 수 있습니다.


낙찰자 대리인입니다.
못뵙고 가게 되어 쪽지 남깁니다.
아래 연락처로 연락 바랍니다.
010-0000-0000


점유자를 당일에 만난다면 어떻게 대응 할 것인지, 만약 못만나고 돌아와서 전화로 점유자와 이야기를 나눈다면 어떻게 대응해야 할 것인지에 대한 대비를 해두시기를 바랍니다.