평택 빌라 과거 공경매 사례로 본 다세대주택 접근방법

 

평택 빌라 과거 공경매 사례로 본 다세대주택 접근방법

 

서울에서 지방을 가는 길목에 여러 도시들 중에 평택이 있습니다. 평택시는 '슈퍼시티 평택'이라는 슬로건을 앞세워 홍보하기도 했었습니다. 서울에 있던 용산 미군부대가 평택 대추리 인근으로 이전하였습니다. 정부로부터 3조 원이라는 보상금을 지원받게 된 평택시는 조선 시대부터 중국과 동남아 국가와의 무역항이었던 평택항을 기반으로 도시계획을 세웠습니다. 



발이 빠른 투자자들은 이전 송탄지역의 구도심에 투자하여 꽤 많은 시세 차익을 올렸습니다. 그런 곳에서 기회를 찾기 위해 눈길을 돌리는 곳이 평택에서 한참 외곽인 현덕면 쪽의 다세대주택입니다. 



평택을 많이 다녔다고 생각하는 사람들도 어디인지 한 번에 떠올리기 어려운 곳일 것입니다. 평택은 워낙 넓은 지역이기에 한 때 경매와 공매를 통해서 외진 지역에서도 여러 건의 수익을 올린 투자자들도 다수입니다.



2007년도 당시의 지분 10평짜리 다세대 빌라 한 채의 감정가가 3,000만원이었으며 인근에 있는 비슷한 빌라의 낙찰가가 3,600만원이기도 했었습니다. 만일 당시에 2회 정도 유찰한 후에 입찰했다면 많게는 1천만원의 수익도 기대할 수 있었던 것입니다. 층도 1,2층이었다면 수익 실현 기간을 더욱 단축할 수 있었을 것입니다. 



아파트도 초품아가 인기가 있듯이 빌라도 주변에 초등학교가 가까이 있으면 세입자를 받기도 수월하고 매매하기도 우위에 있습니다. 경공매를 통해서 접근하려고 하는데, 전입 신고도 되어 있고 선순위에 확정일자까지 모두 갖춘 세입지가 있다면 어떻게 해야할까요? 



선순위 세입자가 배분신청까지 했는지, 입찰가로 선순위 세입자의 보증금이 배분되고도 기타 추가적인 비용을 더 납입할 항목이 없는지 확인해야 합니다. 낙찰자의 서류가 있어야지만 배당을 받을 수 있는 세입자의 명도는 상대적으로 간단한 편입니다. 



다만, 이런 소액 빌라들은 취급하는 대출은행이 별로 없다는 것이 단점입니다. 기존에 대출 거래를 했던 딜러가 있다면 그나마 수월할 수 있습니다. 낙찰가의 75% ~ 80%까지 대출을 해주는 조건으로 평균 금리보다 웃도는 금리를 요구할 수 있습니다. 그것은 대출레버리지를 하는 것에 대한 대가라고 생각하는 것이 속이 편할 것입니다. 



게다가 수리 후 바로 매도할 계획을 세웠다면, 대출 금리보다는 중도상환 수수료가 없는 것이 훨씬 좋은 조건입니다. 이런 요구 협상을 조율하는 과정에서 법무사비용이 과다하게 나올 수 있으므로 미리 얼마까지 할 수 있는지 확인하는 것도 비용을 절약하는 방법중에 하나입니다.



하지만 소액 대출을 해주는 은행이 무조건적으로 갑이 되는 상황이므로 온전히 법무비용을 지불해야 할 수도 있습니다. 고작 3,000만원 낙찰가의 빌라임에도 법무비용을 200만원~300만원 청구하는 경우도 있습니다. 



또한 수리를 하려고 했다면, 빌라의 경우에는 예상했던 것 이상으로 수리를 해야하는 경우가 있으므로 수익 계산을 할 때 지출 항목에 꼭 수리비용을 추가해야 합니다. 



매도나 세입자를 맞추기 위해 낙찰 받은 빌라를 수리할 때에는 '투입가격 대비 효용성'과 보는 사람의 이목을 끌어줄 '전시효과'를 고려해야 합니다. 수리를 위해 돈을 많이 바르면 집의 가치가 올라가는 것이 인테리어의 본질이긴 하지만, 매번 이 상관관계가 정비례하는 것은 아닙니다. 그러므로 비용과 효용가치 사이에서 적절한 중간점을 찾아내는 것이 포인트입니다. 



특히나 평택 외곽에 있는 오래되고 낡은 빌라라면, 일반 도배지나 장판보다는 좀 더 비용이 비싸지만 내구성이 좋고 고급스러운 이미지를 가진 데코타일을 방과 거실까지 깔아주는 것도 비용대비 효용성이 높습니다. 또한 구축 빌라는 시공 자체가 부실하기 때문에 샤시를 꼭 해주는 것이 좋습니다. 샤시는 전체를 바꾸는 것이 부담스러울 수 있기에 외부와 맞닿은 창만 교체하는 것도 효율적입니다. 



완전히 탈바꿈하려고 한다면, 화장실 변기와 세면대 그리고 타일도 새로 깔아야 합니다. 요즘은 문짝도 교체하기 쉽게 제품이 나와 있으므로 썩은 나무문이 있다면 바꿔주는 것도 효과적입니다. 



저비용으로 새 집 느낌을 주는 것은 전등과 스위치 그리고 문고리를 교체해주고 페인트칠을 해주는 것입니다. 몰딩가지 새로 하면 제역할을 해낼 것입니다. 



인근에 신축빌라가 없다면 이러한 환골탈태는 바로 수요자의 이목을 끌 수 있으므로 최고의 선택이 될 것입니다. 헌 집도 변신을 하면 수리비용을 포함하고도 꽤 높은 수익을 만들어 줄것입니다.