수요와 공급의 비대칭의 결과, 집값 점점 더 오른다

집갑상승, 수요와 공급의 비대칭의 결과

 

다음 달에 또 폭발적인 집값 상승이 있을 것입니다. 5월의 연평균 주택 가격은 23.6% 상승해 월간 최고치를 세웠습니다. 낮은 이자율, 주택 담보대출 금리에 힘입어 여전히 구매하는데 주택 건설이 수요와 경제 성장에 보조를 맞추지 못했기 때문에, 가격의 압박을 줄이려면 주택 생산이 더 많이 필요할 것으로 보입니다.

 

 

 

대도시는 어떨까요? 
많은 도시에서 개발이 이루어지고 있음에도 불구하고 일부 도시에는 주택이 많이 건설되지 않았습니다. 2010년과 2018년 사이에 뉴욕시의 일자리는 22% 증가했지만 주택 주식은 4%에 그쳤습니다.

 

이러한 도시들은 많은 건설에 반대하는 정치적 편견이 있지만, 다른 진보적인 장소는 주택 정책, 특히 단독 구역을 재검토하고 있습니다. NYT 2019 분석 결과, 미니애폴리스에서 70%, 로스앤젤레스에서 75%, 시카고에서 79%, 시애틀에서 81%, 산호세에서 94% 등 많은 도시의 면적이 단독 구역이 차지하고 있는 것으로 나타났습니다.

 

도시의 개발 방지 정책은 교외의 무질서한 확장, 더 긴 통근시간, 환경피해를 더해 수도권에서 새로운 주택이 더 밀려나는 것을 의미합니다. 아이러니하게도 일부 진보적인 환경 단체들은 반 개발 세력과 동맹을 맺고 있습니다.

 

그러나 이 문제에 직면한 것은 진보적인 도시들만이 아닙니다. 노스 다코타, 유타, 텍사스와 같은 붉은 주가 주택 건설에서 이끌고 있지만, 최근 연구에 따르면 미국의 25개 대도시 지역 중 4개만이 "지역 일자리 증가에 맞게 충분한 주택을 지었다"라고 밝혔습니다. 이러한 상당 부분은 교외 지역에서 발생했으며, 스프롤 현상이 심해지고 오염이 증가했습니다.

 

 

 

희소성의 가치 상승 초래한 공급부족

 

 

도시 경제학자 에드 글래저는 지역 시민 단체, 특히 기존 주택 소유자의 상승 동력에서 찾고 있습니다.  그들의 주택 투자는 종종 희소성으로 가치가 상승하고, 그들은 거주하고 새로운 주민을 원하지 않는 것을 좋아합니다.

 

이는 "내부/외부" 문제가 발생합니다. 글래져가 지적했듯이, 현재 주택 소유자는 "다른 곳에 살고 도시에 오고 싶어 하는 사람들의 이익을 내면화하지 않습니다. 이러한 주택 방지 그룹은 종종 "님비현상NIMBYs"으로 "내 뒤뜰에는 없다"라고 합니다.

이에 대해 이른바 'YIMBYs'는 완화 구역 화 등의 정책을 추진하고 있으며, 대중교통 정류장 근처의 밀도가 높은 주택을 허용하고 있습니다. 그들은 어느 정도 성공을 거두고 있지만 반개발 세력은 매우 확고하며 많은 곳에서 정치적 힘을 가지고 있습니다.

 

주택시장에서 구매 압박은 기록을 세우고 있습니다. 주택 판매는 4월에 비해 5월에 약간 떨어졌지만 오래 지속되지 않고 있습니다. 전미 부동산 협회에 의하면, 총 주택 재고는 1년 전보다 20.6% 감소했습니다.

 

이렇게 수요가 많으니 공급이 반응할 것으로 예상합니다. 골드만 삭스의 로니 워커는 "주택 시장이 2006년 이후 최고치를 기록하며 상승하고 있고, 적극적인 수요로 인해 팔 수 있는 주택의 공급이 1970 년대 이후 최저 수준으로 떨어졌다"라고 말합니다. 워커는 "앞으로 몇 년 동안 지속적인 수급 불균형"을 예상하고 있습니다.

그렇다면 집은 어디에 있을까요? 공급과 수요는 어떻게 되었나요? JCHS는 저생산에 대한 몇 가지 이유를 지적하는데, 일차적인 책임은 단독 구역, 최소 부지 크기, 주차 요구 사항 등과 같은 제한적인 지역 정책에 있습니다. 2700개 이상의 지역사회를 대상으로 한 2018년 설문조사에 따르면 "93%의 최소 토지 크기"가 부과되었습니다.