집값상승 원인은 있지만 즉각적인 구제책이 없다.

 

 

 

미쳐 날뛰는 집값?

집을 사려고 하는데 집값이 미쳐가고 있다고 생각하시나요? 집값이 전국적으로 상승하여 2005년 이후 가장 큰 연간 상승률을 보이고 있습니다. 기존 주택 소유자는 부를 늘리고 있는 반면, 젊고, 덜 부유 한, 비 백인 구매자는 공급 부족과 상승 비용에 직면하고 있습니다.

 

집값 압박은 전국에서 보이고 있습니다. 케이스 실러 지수에 따르면, 단독 주택 가격은 2021년 3월 말 13.2% 상승했습니다. 그것은 단지 특정한 도시 시장만 국한되는 것이 아닙니다. 연간 20%의 증가율로 미국의 대도시 피닉스를 이끌고 있습니다.

 

그렇다면 이 가격들은 무엇 때문일까요? 하버드 주택 공동연구센터 (JCHS)는 가격을 올리는 것이 무엇이고 그렇지 않은지에 대해 좋은 체크리스트를 가지고 있습니다.

일부 집값 폭등과는 달리, 치솟는 가격을 노동시장의 긴축 탓으로 돌릴 수는 없습니다. 경제가 회복되면서 실업률이 계속 하락하고 있지만, 5월의 5.8%는 여전히 2020년 2월 유행 전 최저치인 3.5%를 훨씬 웃돌았습니다. 그리고 경제정책 연구소의 하이디 셰이르홀츠는 유행병 불황이 닥치기 전에 "여전히 760만 개의 일자리가 없다"라고 지적했습니다. 

 

경제 전체를 대공황으로 몰아넣었던 2007년 주택 붕괴와 달리, 느슨한 신용과 대출 기준은 높은 가격의 원인이 아닙니다. 그 당시 형편없는 대출 기준과 느슨한 규제 정책은 결국 무너져 내린 불안한 부실 대출의 탑을 쌓았던 것입니다. 책과 영화 '빅 쇼트'에서 그래픽으로 보여주듯이, 구매자들은 대출기관들의 신중한 대출 정책과 정부의 부적절한 감독에 힘입어 집값에 대한 투기를 하고 있습니다.

일반적인 인플레이션 또한 비난받을 수 없습니다. 모든 물가가 꾸준히 상승할 때, 주택도 그에 따라 움직일 수 있습니다. 그러나 5월에 인플레이션이 상승했음에도 불구하고, 많은 경제학자들은 장기적인 인플레이션 위협을 보지 못하고 있습니다. 메이의 폭락은 일시적인 공급망의 병목현상과 경제가 대유행에서 벗어나면서 발생하는 다른 일회성 요인들 때문인 것입니다.

바이든 행정부의 경제학자들이 설명하듯, 이러한 증가의 유형은 "근거 효과" 즉, "성장률의 기준치, 첫 달에 비정상적으로 낮거나 높은" 경우에 발생하는 비교적 높은 증가율이입니다.

 

이와는 대조적으로, 연준의 최근 데이터는 "주택 소유자의 주택 지분"이 1989년 이후 최고 수준인 67.3%를 기록하고 있음을 보여주고 있습니다. 주택 가치가 부채보다 훨씬 더 빨리 상승했기 때문에 많은 주택 소유자들은 덜 위험한 상태에 있습니다.

 

 

이러한 요인들이 가격을 상승시키지 않는다면 무엇이 주택가격의 상승요인일까요? 

 

 

첫째, 저금리, 주택 담보대출 금리가 낮다는 것입니다. 최근 주택 대부업자들을 대상으로 한 조사에서 30년 만기 주택 담보대출이 3.16%로 1년 전의 3.43%보다 낮았습니다. First American Financial의 수석 이코노미스트인 마크 플레밍은 "3.5% 미만의 것은 어떤 역사적 기준에서도 놀라운 주택 담보대출 금리"라고 말하고 있습니다.

 

둘째, 주택 공급이 심각하게 부족합니다. 전국 부동산협회는 전국의 분양 주택 수가 1년 전보다 28.2% 감소한 '역사상 최저치'를 기록했다고 합니다. 많은 밀레니얼 세대들이 처음으로 주택 시장에 등장하고 있는 것에 반해, 부동산 시장에는 더 적은 수의 집을 내놓고 있는 실정입니다.

높은 가격이 제시되는데, 왜 더 많은 판매자가 없는 것일까요? 판매자들은 여전히 적당한 가격의 살 곳을 필요로 합니다. 그리고 잠재적 판매자들은 과열된 시장에서 살 곳을 찾지 못할까 봐 걱정하고 있습니다. 그들이 규모를 줄이거나 더 저렴한 지역으로 이사하지 않는 한, 걱정스러운 일이 벌어질 것입니다.

 

그러나 마지못해 파는 것이 우리의 주택 공급 부족의 유일한 이유가 아니다는 것이빈다. 지난 10년 동안 미국은 인구가 증가하고 밀레니얼 세대가 주택 시장에 진입하는 동안에도 새로운 주택을 거의 건설하지 않았습니다. 이는 한국 또한 마찬가지 입니다. 

하지만 현재의 주택 구매자들에게는 냉정하게도 오늘날의 공급 부족을 바꿀 새 주택이 당장 급증하지는 않을 것으로 예상됩니다. 가격 인상은 느릴 수 있지만, 이런 상황이 역전될 것 같지는 않습니다.