부동산 리스크 - 만약 합작 투자가 어그러지면 어떻게 될까?

부동산 소유자의 리스크

최근 뉴스에선 인지도 있는 성공한 개발자와 합작 투자를 한 부동산 소유자의 리스크를 보도했습니다. 일반적으로 합작 투자할 때 부동산 소유자와 개발자가 팀을 만들고 프로젝트를 개발할 유한 책임 회사를 만듭니다. 부동산 명의자는 합작 투자에 땅을 기부하고, 개발자는 전문성과 돈을 투자하는 식입니다.

 

 

개발자는 프로젝트 위한 주택 담보대출을 받고, 합작회사는 땅을 포함해 전체 프로젝트를 담보로 모든 재산을 내놓습니다. 개발사가 인수 비용을 부담할 필요가 없기 때문에 자금 조달이 더 쉽습니다. 아마 개발자가 그 프로젝트의 재정 상태를 더 잘 파악할 것입니다.

 

 

 

프로젝트가 잘 되면, 부동산 소유자는 아마 토지의 전면적인 매각을 통해 더 많은 돈을 가질 수 있지만 프로젝트가 제대로 진행되지 않는다면 그 대출 회사는 폐쇄될 것 입니다. 이 경우 합작 투자는 소유하는 모든 것을 잃게 됩니다. 즉, 부동산 소유자가 더 이상 토지를 소유하지 않고(부동산 소유자가 공동기업에 이전했기 때문), 은행에 매각할 돈이 없으며, 모든 자산을 잃은 합작 투자에 쓸모없는 관심으로 끝나는 나쁜 결과가 됩니다.

 

언론 보도에 따르면 마블 컬리지 교회는 수년 동안 뉴욕의 유명한 개발자인 지엘 펠드만과 이런 거래를 한 것으로 보입니다. 그들의 프로젝트는 최근 어려움을 겪고 있습니다.

교회는 예배당 옆에 재산을 소유하고 발전하는 것을 보고 싶어 해서 팔거나 임대하는 대신 펠드만과 합작 사업을 했다고 합니다. 이 합작투자는 밴바튼그룹 이라는 사채업자에게 빌렸고 이렇게 프로젝트가 문제가 되었습니다. 언론에 따르면 밴바튼은 압류를 준비 중이라고 했는데, 교회, 합작투자의 프로젝트, 모든 것을 없앨 것입니다. 실제로 그것이 이루어졌는지는 모르지만 전체적인 흐름을 보면 합작이 어떻게 잘못될 수 있는지 알 수 있습니다.

 

 

개발업자가 망했을 때의 리스크

 

부동산 사업을 하지 않는 기업, 그 중에서도 과하게 땅을 가진 교회, 비영리 단체에게 공동 벤처는 매우 매력적입니다. 그러나 마블 대학 교회 이야기는 이런 종류의 사람들이 가져서는 안 될 위험을 가져온다는 것을 알려줍니다. 그들이 참여하기를 원한다면, 보통 합작회사보다 우월한 선택권을 가지고 있습니다.

가장 쉽고 간단한 것은 그들의 땅을 판다는 것입니다. 너무 싸게 팔거나 문을 닫지 못하고 소송에 휘말릴 수도 있습니다.

복잡하게는 토지 소유자는 개발업자와 장기 지상 임대 체결할 수 있는데, 개발 업자는 자금 파트너를 찾고, 개발업자의 임대 이자 (토지 소유자의 땅이 아닌) 만으로 주택 담보대출을 받은 다음 건물을 지을 수 있습니다. 토지 소유주가 잠재적으로 임대 기간 동안 계속 머물도록 강요하지만 개발자가 완전히 매각에 지불했을 매수 가격을 넘는 값을 가질 것입니다. 소유자가 주변의 시세와 비슷한 가격을 책정하도록 강요하지만, 임대의 흐름은 종종 개발자가 완전히 판매에서 지불했을 구매 가격을 훨씬 초과하는 값을 갖게 됩니다.

 

잘못하면 소송이 생길 수 있지만 토지 소유자의 재산 손실 위험은 다소 낮습니다. 또 개발자가 실패하면 투자에 관심을 잃지만 이전 토지 소유자는 개발자의 지위를 인수하는 사람과 거래하도록 합작회사를 구성할 수 있는데 다소 어려움이 있지만 이루어질 수 있습니다.

마지막으로, 토지 소유자는 사업을 감독할 제3자 개발 책임자를 고용하여 자체 개발자로 정할 수 있습니다. 토지 소유자가 개발자에게 봉사하기를 원하는 비영리 사명을 가지고 있다면 매력적일 수 있습니다. 반면 토지 소유자를 부동산 사업에 직접 참여시키는 것은 그리 좋은 일은 아닙니다.