앞으로 2년 부동산 소득은 더 오르는 이유 (Feat. USA)

미국을 기반으로한 부동산 소득의 상승세

 

 

-합병 소식

어제 아침, 두 개의 핵심 부동산 투자 신탁 회사인 Realty Income과 Vereit Inc가 2021년 합병 계획을 발표했습니다. 이 거래는 전체 주식 거래 중 Vereit를 인수하는 부동산 소득이 포함됩니다.

이 계획이 완성되면 새롭게 개선된 회사는 500억 달러 미만의 기업 가치를 보유하게 될 것입니다. 그 가운데 330억 달러가 부동산 소득에서 나옵니다. 따라서 나머지 160억 달러는 규모의 이점을 확대할 것입니다.

뿐만 아니라 "월간 배당 회사"는 미국 REIT에서 6위가 되면서 RMZ 지수로 편입됩니다. 더 큰 문제는 폐업 직후 부동산의 과세 분리를 SpinCo라는 새로운 자기 관리, 상장 REIT로 영향을 미칠 것이란 점입니다.

요점은 새 회사는 내부적으로 관리되고 경험이 풍부한 경영진이 이끌 확률이 높아집니다. 때문에 W.P. 캐리 (WPC)가 이 포트폴리오에서 성공할 수 있을지 의문이 듭니다. 자산은 연간 임대료가 1억 8,300만 달러에 달하는 약 76%의 투자 등급 부동산이 포함하고, 6%의 자본금에서 30억 달러에 해당됩니다.

 

 

-시너지 효과 = 증가

 

부동산 소득 / 채권 합병은 이렇게 예상됩니다.

1. 1년 차에는 주당 AFFO(영업이익 조정 자금)에 10% 이상 적립

2. 새로운 성장 수단을 더욱 증가하는 의미 있는 다양화 추가

3. 현금 흐름 내구성 높이기

4. 특히 부채 재융자 진행을 통해서 꽤 많은 경제적 시너지 효과를 얻기

 

 

한편, 성장 전략은 미국과 영국의 각 사업의 주요 고객에게 임대되는 고품질의 단일 임차인, 순 임대 소매 및 산업 부동산을 확보하는 데 초점을 둘 것입니다. 사장 겸 CEO인 Sumit Roy는 다음과 같이 말하였습니다.

"우리는 Vereit와의 합병이 야심찬 성장 이니셔티브를 실행하는 능력을 향상하며 부동산 소득의 주주들에게 즉각적인 수익 증대와 가치를 창출할 것으로 믿습니다."

"우리 회사는 함께 크기, 규모, 다양화 등 다양한 혜택을 누리며 순임대 산업의 선두주자로서 부동산 소득과의 거리를 계속 유지할 것입니다. Vereit의 부동산 포트폴리오는 매우 보완적이어서 현금 흐름의 일관성과 내구성을 더욱 향상할 것으로 기대됩니다."

 

 

물론, AMC 엔터테인먼트, 리갈은 영화관에 대한 리얼티 수입의 노출은 크게 떨어지며, 뒤에 큰 부담이 될 것으로 보고 있습니다.

월별 배당 회사는 이미 대차대조표를 가지고 있습니다. 이에 대한 증거로 무디스의 A3 신용 등급과 S&P의 A-등급을 받은 순 임대 REIT이 있습니다. 계산에 따르면, 이 합병은 신용에 긍정적 속성을 높이는 걸로 끝나야 한다고 생각합니다. 

따라서 부동산 소득은 주당 AFFO를 일관되게 성장시킬 수 있어야 하고, 주주들은 위험부담은 덜고 계속 행복할 수 있어야 합니다.

 

 

 

-배당금-A-Plenty

 

부동산 소득은 보도 자료에서 말했듯이, "S&P 500 배당 귀족 지수에서 3개 REITs 중 하나"는 "지난 25 년 연속 매년 배당금이 증가한 것으로 알려졌다." 그것은 매우 중요한 직책이며, 그 지위를 위태롭게 할 것을 가늠할 수 없습니다. 따라서 "양사 배당금 지급이 거래 종료 후 중단되지 않을 것으로 예상된다"라는 소식은 예상이 가능합니다.

지난 8월, 예측하기로는 "부동산 수입은 인수 합병을 진행 할 수 있는 단계까지 왔다" 였습니다. 그리고 그날이 왔습니다. 큰 뉴스지만, 이 Vereit 거래는 놀랍지 않습니다. 그 결과는 다음과 같이 생각할 수 있습니다.

 

 

"스토어 캐피탈은 다음 기회에 스피릿 캐피털 쪽으로 향할 것인가?"
"스피릿 캐피탈이 국가 소매 자산을 추구할 것인가?"
"W.P. 캐리는 브로드 스톤 넷 리스를 원할 것인가?"
"부동산 신탁은 국가 소매 속성을 바랄 것인가?"
"포코 너즈 부동산 신탁이 부동산 쪽으로 향할 것인가?"

 

 

부동산 소득은 1994년 뉴욕 증권 상장 이후 벤치마크 지수를 넘어섰습니다. 이번 성공은 25년 동안 긍정적인 실적 성장 중 24%이며, 1996년 이후 주당 평균 AFFO 성장률은 5.1%에 해당됩니다.

작년 전염병 상황 중 부동산 소득은 긍정적인 수익 증가율 가진 순 임대 리츠 3개 중 하나에 불과합니다. 이 뉴스의 안타까운 부분은, 더 많은 주식을 갖고 있지 않았다는 것입니다.